Nadir karşılaşılabilecek ve varlık fiyatlarında önemli etkilere neden olabilecek olaylar iktisatta siyah kuğu olarak niteleniyor. Bugünlerde her sektörün yeni siyah kuğusu Covid-19 oldu. Küresel salgının hangi sektörde nasıl değişikliklere neden olabileceğini kestirmek zor ancak evlerimizden çalışmaya devam ettiğimiz bu günlerde ofis dünyasında ve ofis piyasasında bazı değişikler yaşayacağız gibi görünüyor.
Covid-19 Öncesi Dünya: Mutluyduk Aslında
Geleceği öngörme konusunda iktisatçılar ile kahinler arasında bir yerde finansçılar yer alıyor. Piyasa profesyoneli finansçılar için varlık piyasalarında geleceğin modellenmesi ve tahmini senaryolara göre pozisyon alınması olağan bir uygulamadır. Tahmin edilmesi güç ve fiyatlar üzerinde çok etkili olabilecek bir risk faktörü her zaman vardır. Ancak yıkıcı etkilere neden olabilecek bu riskin ne zaman ortaya çıkacağını ve etkisini kestirmek zor iş. Eğer dünya olağan dışı bir dönemde değilse geleceğe yönelik en iyi öngörüyü para yöneticilerinin yaptığını düşünebiliriz. Trilyon dolarlık fonları yöneten kişilerin daha büyük gözlerinin ve kulaklarının olması, dişlerinin daha keskin olması olağandır. Yüksek getiri ve performans ücreti dünyasında seçim sonuçlarının veya bölgesel savaşların “öngörülerek” pozisyon alınmasında şaşılacak şey azdır. Ancak para yöneticilerinin uzaylı istilasını, acayip bir göktaşı çarpmasını veya küresel bir salgını öngörememesini de doğal karşılamak gerekiyor.
Çin’in ilk Covid-19’u dünyaya “resmi” olarak duyurduğu 8 Aralık 2019 tarihine kadar aslında dünyada işlerin yolunda gittiğini şimdi daha iyi anlıyoruz. Örneğin küresel ekonominin dinamosu ABD, 2008 Küresel Finansal Krizi sonrasında ulaştığı en iyi ekonomik noktadaydı. ABD’de varlık (borsa-konut) fiyatlarının tarihi zirveleri zorladığı bir dönemde, işsizlik de en düşük düzeydeydi. Hatta kolay hedef arayışı Çin ile ticaret savaşlarının başlatılmasına bile neden olmuştu. Küresel ölçekte büyüme ve dış ticaret rakamları her yıl biraz daha iyileşirken kaygı Çin ekonomisinin kendisine göre düşük olan yüzde 5- 6’lık büyüme rakamlarıydı. Yoksulluk, çevresel sorunlar, bölgesel savaşlarla iç içe olan Dünyanın bugünün gözlüğüyle yine de mutlu olduğunu fark etmemişiz. Açıkçası Covid-19’un Dünya düzenini bu kadar hızlı değiştirmesini kimse beklemiyordu. ABD borsalarının Şubat 2020 sonunda çökmeye başladığı düşünüldüğünde, ABD’li para yöneticilerinin Covid-19’a (tahminen davranışsal faktörlerin etkisiyle) başta pek de inanadığını söylememiz gerekiyor. Şimdi ise İngiliz Merkez Bankası Covid-19 krizinin son 300 yılın en büyük yıkımı olabileceğini söylerken, ABD Merkez Bankası da Covid-19 ile mücadele için yaklaşık 3 trilyon dolarlık bir fon oluşturduğunu açıkladı. Olağan zamanlarda Dünyanın aklı ifrat-tefrit arasında gidip gelirken, Covid-19 sonrasının dünyasında buna bir de merkez bankalarının hiç durmayan para basma makineleri eklendi.
Biz Normale Dönerken Ofis Sektörünün Yeni Normali Ne Olacak?
Çin’deki ilk resmi Covid-19 vakası ve ABD borsalarının çöküşü arasında geçen yaklaşık iki buçuk ay; küresel piyasaların Covid-19 risklerini yeterince iyi fiyatlayamadığını gösteriyor. Aslında bu durum salgın psikolojisine yönelik önemli bir ipucunu da içeriyor. Başta o kadar da kötü olacağına inanmıyorduk; ne de olsa Çin ta Çin’deydi, tedbirler vardı… Bugünse her şeyin iyi olacağına inanmakta zorlanıyoruz. Daha aşısı yok, rakamlar azalıyor ama herkes zaten evde, ya bitti derken yeniden hortlarsa... Bunlar kuşkusuz olağan kaygılar. Fakat herhalde herkes bu işin bir kalıcı hasar ve rasyonalizasyon sürecine neden olabileceğinin de farkında. Belki normale döneceğiz ama bazı rezervlerle. Gelin bu rezervlere biraz ofis piyasası özelinde gayrimenkül dünyasının gözlüğüyle bakalım.
Gayrimenkul gelir getiren yönüyle makro ölçekte geliştirici, yatırımcı ve finansman sağlayıcı kurumların ilgi sahasına giriyor. Tabi alan arzının yeterli taleple karşılaşması kaydıyla. Diğer bir deyişle gayrimenkulün fiyat ve kira getirisi tüketicilerin AVM, otel, ofis ve konuta yönelik talepleri ile ilişkili. Otellerin turist ve AVM’lerin müşteri yoğunluğun yüksek olduğu koşullarda, AVM’nin de, otelin de gelirinin artması olağandır. Oysa dünya artık tam tersi bir eğilimde, en azından aşı bulunana kadar da öyle olacağa benziyor. Bu koşullar gayrimenkul yatırımının ve bu kapsamda ofis dünyasının da belli bir dönem için ölümü anlamına mı geliyor? Aslında bu argümana inanmak için bazı nedenler var. Örneğin artık toplantıların uzaktan erişim koşullarına göre rahatlıkla yapılabildiği görüldü. Bu durum trafikte kaybolan saatlerin kazanılması, yüksek ofis maliyetlerinden sakınılması için bir fırsat olarak görülemez mi? Ayrıca internet üzerinden yapılan toplantıların kendi içindeki esprili dünyası, ofislerin kasıntı dikey dünyasının biraz da olsa demokratikleşmesini sağlayamaz mı? Sıkıcı ofis odaları yerine belki de müşterilerle de internet üzerinden temasta bulunmak en iyisi olmaz mı? Bu iyimser soru listesini daha da uzatmak mümkün.
Ofisler işletmelerin ticari faaliyetlerini sürdürmesini sağlayan mekanlar olarak diğer gayrimenkul türlerinden farklı bir konuma sahip. Hiçbir şirket daha yüksek getiri elde edemeyeceği ofisi kiralamak istemez. Dünyanın en pahalı mülklerinin bulunduğu New York’da, Londra’da, Tokyo’da veya Zürih’de aynı zamanda dünyanın en güçlü ve kârlı şirketlerinin bulunması da bir tesadüf değil. O kira neyse verilir, ya da yüksek fiyatına rağmen o mülk alınır. Halka açık şirketlerin, ana faaliyet konuları olmasa da, aynı zamanda önemli bir ofis (ve gayrimenkul) yatırımcısı olmalarının altında çok sayıda neden var. Bunların başlıcası prestij olsa gerek. Milyar dolarlık sözleşmeler veya şirket birleşmelerinin Zoom gibi uygulamalar üzerinden yapılmasını hayal etmek zor. Bir de kamu ofislerini düşünelim. Mahkemelerin salonlarda yapılamaması için kesinlikle daha fazla nedene ihtiyaç olmalı. Hem çalışan, hem de hizmet alanın gözündeki konum aynı zamanda ofis kalitesi ile de ilgilidir. Finansal merkezlerdeki merkezi iş alanlarının görkemi, bunun iş dünyasına yönelik psikolojik-fiziksel etkileri maliyetlerden her zaman daha önemli olmuştur. Minimalist veya görkem düşkünü olsun, Japonlar da İngilizler de çeşitli biçimlerde iyi mekanlarda çalışanını/müşterisini etkilemek istiyor. Bu durum İstanbul’da da çok farklı değil.
Türkiye Ofis Piyasası ve Covid-19: Durgunluk Sırasında Ortaya Çıkan Yeni Kriz
Ülkemizdeki ofis sektörü açısından krizin etkileri değerlendirildiğinde Covid-19 krizinin sektörün belli konularda durgunluk yaşadığı bir dönemde ortaya çıktığı dikkat çekiyor. “Propin İstanbul Ofis Pazarına Genel Bakış” raporuna göre, 2019 yılı İstanbul'da son on yılın en düşük ofis kira ortalamalarının görüldüğü dönem oldu. Düşen fiyatlara rağmen Beşiktaş, Levent, Maslak hattını kapsayan Merkezi İş Alanı'ndaki A sınıfı binalarda ofis boşluk oranı yüzde 32,7 ile son 10 yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Avi Alkaş, JLL tarafından hazırlanan “Covid-19 Türkiye Ticari Gayrimenkul Raporu”nda “ofislerde büyük ünitelerin küçülerek başka şirketlerin de kullanımına açık esnek ofislerin ortaya çıkabileceğini” söylüyor.
Ülkemiz gayrimenkul sektöründe 2000’li yılların ortasında başlayan ve son yıllara kadar süregelen önemli sıçrama yaşandı. Bu sıçramayı konut sektörü açısından analiz eden son dönemdeki çeşitli akademik çalışmalarda ülkemiz konut sektörünün arz ve talep tarafında spekülatif davranışların hatta balon oluşumlarının ortaya çıktığı ileri sürülüyor. Japonya ve ABD gibi ülkelerde de gözlenen bu spekülatif davranışlar yüksek talep-fiyat artışlarının sonunda fiyat çöküşleri ve arz fazlasına neden olabiliyor. Ülkemiz konut sektöründe de gözlenen bu durumun, ofis sektöründe de kira fiyatı düşüşleri ve alan arzı fazlası olarak ortaya çıktığını söyleyebiliriz. Covid-19 krizinin ofis sektöründeki boşluk oranlarını daha ne kadar artırabileceğini veya ofis kiralarının nasıl etkileyebileceğini şimdiden kestirmek güç. Ancak sektörün yeniden bir yapılanmaya yönelmesi de kaçınılmaz görünüyor. Bu yeniden yapılanma sürecinin arz fazlasının yaşandığı düşen bir piyasada olması ise rasyonelleşme sürecinin “sert” olabileceğini düşündürüyor. Ülkemiz ofis sektöründe yaşanan daralmadan alınacak önemli kriz derslerinden birinin de proje geliştirme aşamasında pazar, ülke ve dünyanın risklerini iyi okuyabilmek olduğuna şüphe yok.
Ofis Dünyası Dünden Farklı Olmayabilir: Ama Bir Farkla
Tıpkı önyargıları kırmak gibi, kalıpları da kırmak zor. Doğrusu o kalıp sayesinde işler yolunda yürüyecekse kalıpları kırmak için yeterli neden de ortadan kalkıyor. Bu nedenle Covid-19 sonrasının düzeninde ofis dünyasının dünden kavramsal olarak tamamen farklı olmasını beklemek çok gerçekçi görünmüyor. Belki ilk şok unutulana kadar ofis daha insancıl bir iletişim ortamının doğmasına neden olabilir, uzaktan erişim toplantılar mekan talebini azaltabilir, şokun ilk etkisiyle satış-kiralık fiyatları da ilk aşamada düşebilir. Peki sonra? Küresel üretim ve finans ağı çalıştığı sürece ofis dünyası da çalışacak. Milyarca dolarlık şirket el değiştirmeleri, batık ülkelerin bono pazarlıkları, ya da büyük hukuk davalarının günlerce süren görüşmeleri yine aynı ofislerde yapılacak. Kuşkusuz bir farkla: daha fazla sosyal mesafe ve hijyen ile.
Kendi krizini yaşarken bir de Covid-19 krizine yakalanan ülkemizdeki ofis piyasasının krizlerden alabileceği çok sayıda ders var. Ofis sektöründe Covid-19 ile bir süre daha zirvede kalacak kriz “kervanın her zaman yolda düzülemeyeceğini” söylüyor. Modern zaman kervanının biraz daha fazla hesap kitap istediğini bu şekilde öğrenmek acı olsa da yönetim/ yatırım bilgisinin nasihat ile değil musibetle geliştiğini böylece bir kez daha anlamış oluyoruz.
